Comment optimiser un investissement en PINEL ?
Il existe de nombreuses façons d’optimiser un investissement en PINEL et c’est le rôle d’un agent immobilier de conseiller son client et de lui proposer divers solutions pour optimiser son investissement.
Il est possible d'effectuer une transformation sur plan suite à la demande des investisseurs qui souhaitent optimiser l’investissement de leur appartement. Les demandes de modification peuvent concerner l’amélioration des sols, l’installation d’une cuisine équipée etc... Ses modifications permettent un meilleur prix de vente sur la revente pour l'investisseur et donc accentuent l’attractivité locative du bien. Il est important de prendre en compte que toute modification à un coup.
Il est également possible de cumuler réduction et déduction en cumulant l’investissement PINEL avec un autre investissement dans l’ancien avec des travaux déductibles, ce qui diminue voire annule les revenus fonciers en fonction de l’importance des travaux déductibles et du déficit foncier à rapporter.
Donc, en combinant ces deux dispositifs, vous pouvez profiter à la fois de la réduction d'impôt accordée par le dispositif Pinel et de la déduction fiscale liée au déficit foncier.
En réalisant des travaux de rénovation dans un bien immobilier ancien, vous pouvez bénéficier de différents dispositifs fiscaux tels que le régime de déficit foncier ou le dispositif Malraux. Ces dispositifs vous permettent de déduire une partie des travaux de vos revenus fonciers, ce qui peut réduire votre base imposable et donc votre impôt sur le revenu.
Il est également possible d’investir dans le PINEL réhabilité ou PINEL dit DENORMANDIE qui est un régime fiscal mis en place en France pour encourager la rénovation et la location de logements anciens dans des zones spécifiques.
Réaliser un investissement dans un PINEL réhabilité permet d’investir sur des emplacements de meilleure qualité que le PINEL neuf, bien souvent situé en périphérie des villes.
L’optimisation de l’investissement PINEL peut être réalisée en combinant l’achat à crédit amortissable avec un apport suffisant pour faire correspondre le montant de la mensualité du prêt avec le montant du loyer.
En utilisant un apport suffisant, il est possible d’ajuster le montant du prêt afin que la mensualité correspondante soit équivalente au montant du loyer que votre client va percevoir. Cela peut contribuer à couvrir les charges mensuelles du client, y compris le remboursement du prêt, tout en bénéficiant des avantages fiscaux du dispositif Pinel.
L'optimisation d'un investissement Pinel en utilisant un achat à crédit in fine peut être une stratégie intéressante pour bénéficier de l'effet de levier fiscal et maximiser les avantages financiers, notamment en termes de réduction d'impôt et de plus-value sur la revente.
Après la durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans, il est possible de passer le bien en location meublé. La rentabilité moyenne sera plus importante de 5,5 à 6% avant impôts en privilégiant une fiscalité BIC ou micro BIC en LMNP qui donne la possibilité d’amortir le bien. Il existe deux statuts, le statut loueur meublé non professionnel et loueur meublé professionnel si revenus brut des locations supérieur à 23 000 € et supérieurs aux autres revenus d’activité y compris pensions de retraites.